Fővárosi Ítélőtábla
10.Gf.40.397/2008/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

 A Fővárosi Ítélőtábla dr. Sommer János jogtanácsos által képviselt felperesnek dr. Szilágyi József ügyvéd által képviselt alperes ellen kötbér megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2008. április 4. napján kelt 11.G.41.774/2007/5. számú ítélete ellen az alperes részéről 6. sorszámon előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

A Fővárosi Ítélőtábla kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 50.000 (ötvenezer) forint másodfokú perköltséget, és az államnak külön felhívásra 530.600 (ötszázharmincezer-hatszáz) forint le nem rótt jogorvoslati illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

A felperes 2001. május 7-én kelt adásvételi szerződéssel eladta az alperesnek a kizárólagos tulajdonát képező budapesti ... hrsz. alatt nyilvántartott, 538 négyzetméter telekingatlant 13.450.000 forint vételárért. A szerződés 9. pontjában rögzítették, hogy a vevő az ingatlant lakóház építés céljára veszi meg, és erre a célra hasznosítja, ennek érdekében vállalja, hogy az előzetesen megismert hatályos szabályozásoknak megfelelő építményt épít; a 9/a. pont szerint a birtokbaadástól számított 9 hónapon belül az építési engedélyt, a 9/b. pont szerint az építési engedély jogerőre emelkedésétől számított 2 éven belül a használatbavételi engedélyt megszerzi. A szerződés 10. pontjában rögzítették az eladó szerződés keltétől számított 4 évig fennálló visszavásárlási jogát akként, hogy azzal az eladó csak abban az esetben élhet, ha a vevő a 9/a. és 9/b. pontban foglaltakat nem tartja be, rögzítették továbbá, hogy amennyiben a vevő a 9/a., 9/b. pontban foglaltaktól eltér, azaz az építési engedély megszerzésére, illetve beépítési kötelezettségére vonatkozó kötelezettségének határidőben nem tesz eleget, köteles az eladónak a késedelembe esés időtartamára kötbért fizetni, melynek mértéke a vételár 30 %-ának 365-öd része naponta; utaltak arra, a kötbérmérték megállapításánál figyelembe vették, hogy az eladónak a beépítéshez különösen fontos érdeke fűződik. A megállapodás szerint, amennyiben az építési vagy használatbavételi engedély megszerzése nem a vevőnek felróható késedelemből ered, a visszavásárlási jog nem gyakorolható, a kötbérigény nem érvényesíthető.
 
Az alperes ugyanezen ingatlanra 2001. július 31-én adásvételi szerződést kötött a ... Kft.-vel, mely azt 16.500.000 forint vételárért vásárolta meg, a szerződés 3. és 5. pontjában a peres felek közötti adásvételi szerződés 9. pontjában rögzítettekkel egyező építési és használatbavételi engedély megszerzési, valamint kötbérfizetési kötelezettséget írtak elő a vevő terhére.

A peres felek 2001. augusztus 7-én jegyzőkönyvet vettek fel, mely szerint az alperes a vételár-fizetési kötelezettségének teljes egészében eleget tett, a felperes az ingatlant kiürített és kifogástalan állapotban az alperes birtokába adta.

A ... Kft. a felperes Polgármesteri Hivatala Építésigazgatási Osztályának ... számú határozata szerint 2003. január 24-én jogerőre emelkedett elvi építési engedélyt, melynek érvényessége 2004. január 24-én lejárt, majd 2004. augusztus 9-én jogerőre emelkedett ... számú határozattal építési engedélyt, ... számú határozattal használatbavételi engedélyt kapott. 

A felperes 2003. február 3-án és 2003. október 6-án kelt leveleiben közölte az alperessel, hogy kötbérfizetési kötelezettség terheli. 

A felperes Tulajdonosi Bizottságának ... számú határozata szerint a polgármesternek a perbeli ingatlannal kapcsolatos kötbérkövetelést érvényesítenie kell, szükség szerint peres út igénybevételével.

2005 tavaszától levelezés folyt a peres felek és a ... Kft. között a kötbértartozás megfizetésére, mely nem vezetett eredményre.

A felperes 2005. október 4-én beérkezett fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelmet terjesztett elő az alperessel szemben, az eljárás ellentmondás folytán perré alakult. 

A felperes a keresetében kérte, hogy kötelezze a bíróság az alperest 8.844.000 forint megfizetésére; arra hivatkozott, hogy a közöttük létrejött atipikus adásvételi szerződés 10. pontjában napi 11.055 forint késedelmi kötbér megfizetését vállalta az építési engedély késedelmes megszerzése esetére. Az alperes 2001. augusztus 7-én vette birtokba az ingatlant, 9 hónap elteltével, 2002. május 7-én az építési engedély megszerzésének határideje lejárt, s mivel a ... Kft. 2004. július 16-án kapott építési engedélyt, az alperes késedelme 800 nap. Követelése jogcímeként a Ptk. 246., 277., 298. §-aiban foglaltakra hivatkozott, utalva arra, hogy közöttük megbízással vegyes adásvételi szerződés jött létre; az alperes a Ptk. 475. §-ában foglaltak szerint a késedelemért akkor is felelős, ha a ... Kft.-t vette igénybe szerződéses kötelezettségeinek teljesítésére. 

Az alperes érdemi ellenkérelmében elsődlegesen a kereset elutasítását, másodlagosan a kötbér összegének a mérséklését kérte. Arra hivatkozott, hogy a felperes atipikus szerződés létrejöttére vonatkozó álláspontja okán szükséges a ... Kft. perbehívása, perbenállása nélkül a jogvita nem dönthető el. Vitatta, hogy a szerződésük atipikus, illetve, hogy a ... Kft. a megbízottja volt. A késedelembe esés nem az alperesnek, hanem a ... Kft.-nek volt felróható, illetve abban a felperes jelentős mértékben közrehatott. A kötbér mérséklésére irányuló védekezése körében vitatta a késedelmes napok számát, továbbá kérte vizsgálni a felperes közrehatását, azt, hogy a felperes késedelme mennyiben akadályozta a szerződéses kötelezettség teljesítését, álláspontja szerint ugyanis a felperes felróható magatartásának arányában kell csökkenteni a kötbér összegét. 

Az alperes a ... Kft.-t perbe hívta, aki azt nem fogadta el.

Az elsőfokú bíróság 2007. január 10. napján kelt 11.G.41.798/2005/18. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította. A Ptk. 234. § (1) bekezdése alapján megállapította, hogy a szerződés 10. pont 2. bekezdése a Ptk. 246. § (1) bekezdésébe ütközik, így a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint semmis; ezen szerződési pontba foglalt feltételek nem teljesítése esetére érvényesen nem lehet kötbért kikötni, mivel az a szerződés tárgyának a teljesítéséhez, nem pedig a visszavásárlási jog feltételeinek a teljesítéséhez köthető. Az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy a kötbér mértéke eltúlzott; a Ptk. 247. § (1) bekezdése alapján kifejtette, a kötbér mértéke akkor lenne nem eltúlzott, amennyiben a maximális összege nem haladná meg a vételár 30 %-át. 

A felperes fellebbezése folytán eljárt Fővárosi Ítélőtábla 2007. október 2. napján kelt 10.Gf.40.264/2007/3. sorszámú végzésével az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A végzés indokolásában kifejtette, az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy a peres felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre, tévesen vont azonban következtetést a kötbér kikötés semmisségére; a beépítési kötelezettség vállalása nem ütközött a Ptk. 200. § (2) bekezdésében foglaltakba, nincs jogszabályi akadálya ezen kötelezettség kötbérrel biztosításának, azaz a Ptk. 246. § (1) bekezdése szerint mellékkötelezettség vállalásnak. A megismételt eljárásra a Fővárosi Ítélőtábla előírta annak vizsgálatát, hogy a felperes által állított felróható szerződésszegés az alperes részéről megvalósult-e, a kötbérfelelősséget megalapozó szerződési feltételek teljesültek-e. Ennek eredményétől függően bírálandó el az, hogy a szerződésben kikötött mértékű kötbér érvényesíthető-e, a kötbérösszeg számítása helytálló-e. Előírta továbbá a kötbérfelelősség hiányára, illetőleg a kötbér mérséklésének szükségességére alapított alperesi védekezés figyelembevételét. 

A megismételt eljárásban a felperes a kereseti kérelmét, az alperes az érdemi ellenkérelmét változatlanul fenntartotta.

Az elsőfokú bíróság 2008. április 4. napján kelt 11.G.41.774/2007/5. számú ítéletével kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 8.844.000 forintot és 550.000 forint perköltséget, valamint fizessen meg az államnak külön felhívásra 530.600 forint első fokú, valamint 530.600 forint jogorvoslati illetéket.
Ítélete indokolásában megállapította, hogy a peres felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre, melynek törvényi tényállását meghaladó szerződési kötelezettséget írtak elő a szerződés 9. pontjában az alperes terhére; az alperes az ingatlanra beépítést vállalt, mely jogszerűen biztosítható volt a Ptk. 246. § (1) bekezdése szerinti kötbérfizetési kötelezettségvállalással. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az ingatlant az alperes 2001. augusztus 7-én vette birtokba, az attól számított 9 hónap 2002. május 7-én eredménytelenül, anélkül járt le, hogy az alperes építési, illetve használatbavételi engedélyt szerzett volna. Az alperes 2001. július 31-én továbbértékesítette az ingatlant - ekkor három hónap már eltelt anélkül, hogy lépést tett volna a beépítés érdekében -, ezzel elzárta magát attól, hogy a szerződés 9. pontjába foglalt kötelezettségének eleget tudjon tenni. Az elsőfokú bíróság az alperes kötbérfelelőssége hiányára alapított védekezése alaptalanságára vont következtetést; megállapította, hogy a felperes felelőssége - függetlenül attól, hogy saját vevője is kötbérfizetést vállalt - fennáll a nem szerződésszerű teljesítésért, jelentőséggel nem bír, hogy a vevője felelős-e a késedelemért. Utalt arra, hogy a felperes, mint önkormányzat és polgármesteri hivatal egymástól elkülönült jogi személy, a polgármesteri hivatal építésigazgatási osztálya hatósági jogkörben tett nyilatkozatot, annak tartalmát cáfoló bizonyítékot az alperes nem terjesztett elő. A hatósági nyilatkozat szerint elvi építési engedélyezés nem volt kötelező, továbbá a szerződés 9. pontja szerint az alperes ismerte a hatályos Részletes Rendezési Tervet (RRT). Emellett az építtető késedelme is megállapítható, mivel két megelőző eljárásban is a hiánypótlás nem teljesítése miatt került elutasításra a kérelem, továbbá az eljárás felfüggesztése vált szükségessé, mert a BMOKF felmentése kellett az építtető eltérő megoldásához.
Mindezért az elsőfokú bíróság a kötbérfelelősség alól magát kimenteni nem tudó alperest a helytállóan számított, keresetben érvényesített összegű kötbér megfizetésére kötelezte, kifejtve, hogy a kötbér mérséklésére alapított védekezés sem fog helyt; a kötbér napi összege nem eltúlzott, a vételár 365-öd része elfogadható módja a kötbérösszeg meghatározásának. A kötbér nagysága - mely a szerződésszegés hosszú időtartamára vezethető vissza - arányban áll a szerződésszegéssel, arra is figyelemmel, hogy a szerződésben rögzítettek szerint az eladónak a beépítéshez különösen fontos érdeke fűződött.

Az ítélet ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben elsődlegesen annak megváltoztatását, a kereset elutasítását, másodlagosan a Pp. 252. § (3) bekezdése alapján a hatályon kívül helyezését kérte.
A fellebbezésében arra hivatkozott, az önkormányzat és a polgármesteri hivatal önálló jogi személy, azonban a működésük az 1990. évi LXV. törvény 1. § (6) bekezdés b) pontja, 32. §-a, 33. §-a, 35. § (2) bekezdése, 36. § (2) bekezdése, 80. § (1) bekezdése szerint egymással összefügg, jelen perben pedig elválaszthatatlan; a polgármesteri hivatal építési osztálya tagadta meg az elvi építési engedély kiadását az alperes jogutódjának, illetőleg adta meg utóbb a végleges építési és a használatbavételi engedélyt. A felperes tudta, hogy az alperes jogutódja az építtető, továbbá tisztában volt azzal, hogy bár az ingatlant lakóházépítés céljára értékesítette, az RRT ezen ingatlanra iskolabővítés funkcióját javasolta. A felperes félre tájékoztatta az alperest - ugyanakkor a vételárat átvette -, mindaddig, amíg az RRT-t a képviselő testület nem módosította, sem az alperesnek, sem a jogutódjának nem volt lehetősége az építési engedélyt megszerezni.
Álláspontja szerint, amennyiben a felperesnek különösen fontos érdeke lett volna az ingatlan határidőben történő beépítése, nem utasította volna el az elvi építési engedély iránti kérelmet, és az adásvételi szerződés létrejötte előtt módosította volna az RRT-t. A kifejtettek szerint a felperes megsértette a Ptk. 205. § (3) bekezdése és Ptk. 4. §-a (1) bekezdése szerinti együttműködési kötelezettségét, valamint a Ptk. 367. § (1) bekezdése szerinti tájékoztatási kötelezettségét. Ennek elmulasztása a Ptk. 318. § (1) bekezdése szerint szerződésszegés, melyért a felperest a Ptk. 339. §-a szerint kárfelelősség terheli. A szerződés 9. pontjában foglaltaktól eltérően az alperes nem ismerte az RRT hivatkozott rendelkezését, továbbá a felperes akadályozta a munka megkezdését, erre vonható következtetés a jogutód perbeli beadványából, valamint az építési szakhatósági eljárás során keletkezett iratok és határozatok tartalmából. Az RRT és a szerződés 9. pontja közötti eltérés olyan lényeges körülmény, amelyről a felperesnek az adásvételi szerződés megkötésekor az alperest tájékoztatnia kellett volna, illetőleg vállalni, hogy az RRT módosítása mielőbb megtörténik. Felperes ezt elmulasztotta, ezzel a Ptk. 340. §-a szerinti kármegelőzési kötelezettségének sem tett eleget.
A kötbérfelelősség megállapításához nem elegendő a teljesítés elmaradása, szükséges a kötbérfizetést vállaló vétkessége is, mely jelen tényállás mellett nem állapítható meg; az alperes az adott helyzetben elvárható magatartást tanúsította, teljesítése a Ptk. 312. § (1) bekezdése szerinti okból vált lehetetlenné. A felperes tisztában volt azzal, hogy az építtető személyében jogutódlás következett be, továbbá az RRT és a szerződés 9. pontja közötti ellentmondás okán nem tudja az építtető időben megszerezni a szakhatósági engedélyeket, ezen körülmények a szerződés 10. pontja szerint is kizárják az alperes kötbérfelelősségét. Az érvényes építési engedély birtokában az építkezést haladéktalanul megkezdték és azt befejezték, az építményre a használatbavételi engedély kiadása megtörtént. 

A felperes fellebbezési ellenkérelmében helyes indokai alapján az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását kérte, hivatkozva arra, hogy a fellebbezésben előadottak eltérő jogi következtetésre nem adnak alapot.

Az alperes fellebbezése nem megalapozott.

A Fővárosi Ítélőtábla a fellebbezésben foglaltakra figyelemmel az ítéletben megállapított tényállást annyiban pontosítja, hogy a perbeli ingatlan 2001. május 7-i megvásárlásakor a kötbérterhes határidő még nem nyílt meg, a szerződésben rögzített 9 hónap eltelte a birtokbaadással vette kezdetét, melyre 2001. augusztus 7-én került sor, így az ingatlan 2001. július 31-i tovább értékesítésekor a határidőből az elsőfokú bíróság által hivatkozott 3 hónap még nem járt le.

A fentieket meghaladóan az elsőfokú bíróság ítéletében a tényállást kellően feltárta, és helytálló az abból levont jogi következtetése is. 

Helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a peres felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre. Az alperes az adásvétel tárgyát képező ingatlan kötbérfizetéssel biztosított beépítését vállalta; a szerződés 10. pontja a Ptk. 246. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelő, érvényes - késedelem esetére szóló - kötbérkikötés. 

A lefolytatott bizonyítás eredményének okszerű, a Pp. 206. § (1) bekezdésének megfelelő értékelésével állapította meg az elsőfokú bíróság azt is, hogy az alperes a szerződés 9/a), 9/b) pontjában foglalt kötelezettségének a megadott határidőben nem tett eleget, ezért - a kereseti kérelemben levezetett helytálló számítás (800 napra, napi 11.055 forint kötbér) szerinti összegű - kötbérfizetési kötelezettség terheli. 

Helytállóan vont következtetést az elsőfokú bíróság a kötbérfelelősség hiányára alapított alperesi védekezés alaptalanságára is, ekörbeni jogi okfejtését a Fővárosi Ítélőtábla - a fellebbezésben foglaltakra is figyelemmel - az alábbiak szerint pontosítja.

Az alperes a kötbérterhes határidő megnyílta előtt a felperestől vásárolt ingatlant eladta a ... Kft.-nek (továbbiakban: vevő), aki az alperesével azonos tartalmú kötbérfizetési kötelezettséget vállalt az alperes felé, ebből következően az alperes a vevőn keresztül kívánt eleget tenni beépítési kötelezettségének, azaz a Ptk. 315. §-a szerinti teljesítési segédet vett igénybe, melyet a felperes nem ellenzett - erre utaló peradat nem áll rendelkezésre -, a teljesítést a vevőtől is elfogadta. 

A peres felek közötti jogviszonyban a teljesítési segéd eljárását az alperes eljárásának kell tekinteni, így nem mellőzhető annak a vizsgálata, hogy az alperes által állított vevő - és ezáltal saját - teljesítését gátló, a szerződésszegés körébeni vétlenséget eredményező körülmények fennálltak-e. 

A szerződés 9. pontjában rögzítettek szerint az alperes az előzetesen megismert hatályos szabályozásoknak megfelelő építmény felépítését vállalta, ebből következően a rendezési terv ismeretének a hiányára, felperes ekörbeni tájékoztatási, együttműködési kötelezettsége elmulasztására alappal nem hivatkozhat. 
Rámutat a Fővárosi Ítélőtábla, hogy a rendezési terv adatainak előzetes megismerése ingatlan adásvétel esetén, különösen az arra beépítési kötelezettséget vállaló vevőtől egyébként is elvárható. 

Az alperes a fellebbezésében hivatkozott az építési engedély határidőben történő megszerzésének akadályaként a rendezési terv módosításának a szükségességére, ezt azonban a rendelkezésre álló okiratok nem támasztották alá. 

Az alperes vevőjének 2006. szeptember 18-án 15. sorszám alatt beérkezett beadványához csatolt okiratok közül a felperes gazdasági bizottságának 2001. június 14-i határozata csupán azt igazolja, hogy a megkötött szerződések rendezési terv előírásai szempontjából történő felülvizsgálatát írták elő azzal, hogy ahol az előírások a szerződésben vállalt kötelezettség teljesítését akadályozzák, a szerződés és a rendezési terv módosítását kell kezdeményezni. 
Ezen határozat azonban nem bizonyítja, hogy a perbeli adásvételi szerződés felülvizsgálata azzal az eredménnyel zárult, hogy a szerződés és a rendezési terv módosítása szükséges.

Utóbbira nem vonható következtetés az engedélyezési eljárás során keletkezett iratokból sem; amellett, hogy az elsőfokú bíróság által helytállóan értékelt 2006. május 15-i (11/F/2) építésigazgatási hatósági nyilatkozat szerint az elvi engedélyeztetés nem volt kötelező, az elvi építési engedély kiadása iránti kérelem nem a rendezési tervtől eltérő funkcionalitás okán, hanem első alkalommal hiánypótlás nem teljesítése (2002. július 8-án kelt .... számú határozat), második alkalommal az épület városképbe nem illeszkedő elhelyezése (2002. október 14-én kelt .... számú határozat) miatt került elutasításra. 
Az elvi építési engedélyt megadó, 2002. december 3-án kelt .... számú határozat indokolásában pedig az előző határozatban foglaltakkal megegyező rendezési tervre hivatkozás szerepel, így alappal feltételezhető, hogy az alperes által állított rendezési terv módosítására a határozatok meghozatala között nem került sor. 

Teljeskörűen osztotta a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság jogi okfejtését a felperes és a felperes Polgármesteri Hivatala közötti elkülönült jogalanyiságra vonatkozóan; kiemeli a Fővárosi Ítélőtábla, az hogy a felperessel polgári jogi jogviszonyba kerülő alperes (illetőleg annak vevője) a hatósági engedélyezés során ügyfélként jár el, nem eredményezheti azt, hogy a kérelem más megítélés alá essék, mint amit egyébként a kérelem elbírálására irányadó hatályos jogi szabályozás lehetővé tesz. 

Ugyancsak helyesen döntött az elsőfokú bíróság a kötbér-mérséklés mellőzésekor, a kötbér jogintézményének preventív funkciója okán csak kivételesen kerülhet sor a kötbér összegének a mérséklésére. A kérelem elbírálása körében az elsőfokú bíróság helytállóan vette figyelembe, hogy a felperesnek a szerződésben rögzítettek szerint a perbeli ingatlan határidőben történő beépítéséhez különösen fontos érdeke fűződött, ennek ellenére a 2001. augusztus 7-i birtokba adást követően csak 2002. márciusában nyújtotta be a vevő az első elvi építési engedély iránti kérelmet, a 2003. január 24-én jogerős elvi építési engedély érvénye 2004. január 24-én lejárt, ezt követően csak 2004. március 3-án került sor az építési engedély iránti kérelem előterjesztésére. Ezen körülmények a szerződésszegés enyhébb megítélését nem teszik lehetővé, így az elsőfokú bíróság e körben levont jogi következtetése is helytálló. 

Mindezért a Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság helytálló ítéletét - tekintettel arra, hogy a fellebbezésben előadottak eltérő tényállás megállapítására, illetőleg jogi következtetés levonására nem adtak alapot - a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta. 

Az alperes fellebbezése nem vezetett eredményre, ezért a Fővárosi Ítélőtábla a Pp. 239. §-a alapján alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte az felperes jogorvoslati perköltsége megfizetésére, amely a 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet 3. §-ában foglaltak figyelembevételével megállapított jogi képviseleti munkadíjból áll és a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. § (2) bekezdése alapján kötelezte az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt jogorvoslati illeték megfizetésére.

Budapest, 2009. január 13.

. Bánki Horváth Mária s. k., 
                                                      a tanács elnöke

Levek Istvánné dr. s. k.,                                                          Dr. Rédei Anna s. k.,
      előadó bíró                                                                                    bíró