A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: Kfv.VI.37.676/2018/7.

A tanács tagjai: Dr. Sperka Kálmán a tanács elnöke, Dr. Sugár Tamás előadó bíró, Dr. Vitál-Eigner Beáta bíró

A felperes: felperes neve

A felperes képviselője: Dr. ... Ügyvédi Iroda 

Az alperes: alperes neve

Az alperes képviselője: Dr. ... kamarai jogtanácsos

A per tárgya: földforgalmi ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó felek: a felperes

Az elsőfokú bíróság neve, határozatának kelte és száma: Nyíregyházi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2017. április 6-án kelt 17.K.27.081/2017/5. számú ítélete

A másodfokú bíróság neve, határozatának kelte és száma: Nyíregyházi Törvényszék 2017. október 5-én kelt 4.Kf.20.922/2017/4. számú ítélete

Rendelkező rész

A Kúria a Nyíregyházi Törvényszék 4.Kf.20.922/2017/4. számú ítéletét hatályon kívül helyezi, a Nyíregyházi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 17.K.27.081/2017/5. számú ítéletét megváltoztatja és az alperes 574577/5/2016. ügyiratszámú határozatát hatályon kívül helyezi és az alperest új eljárásra kötelezi.
Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 100.000 (százezer) forint együttes elsőfokú, fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget.
A kereseti, a fellebbezési és a felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak helye nincs.
I n d o k o l á s
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1]	A perben nem álló ... eladó és ... vevő 2016. január 28-án adásvételi szerződést kötöttek a tiszadobi ... hrsz.-ú szántó művelési ágú ingatlan 676/31328-ad hányadára 233.800.- forintos vételáron. A szerződés 1. pontjában rögzítésre került, hogy az ingatlan a Kesznyéteni Tájvédelmi Körzet része. 
[2]	A Kesznyéteni Tájvédelmi Körzet a felperes területén található. 
[3]	Az adásvételi szerződés nem került sem megküldésre, sem közvetlen átadásra a felperes részére, azt 2016. február 8-án kifüggesztették a Tiszadobi Polgármesteri Hivatal hirdetőtábláján azzal, hogy az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló határidő utolsó napja 2016. április 8-a, amely határidő jogvesztő.
[4]	A felperes 2016. április 11-én ajánlott küldeményként adta postára az elővásárlási joga gyakorlására irányuló nyilatkozatát, amelyben a vételi ajánlatot elfogadta. A jegyző az iratokat megküldte az alpereshez, aki megkereste a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Szabolcs-Szatmár-Bereg Megyei Szervezetét, hogy állásfoglalását 15 napon belül adja ki. A megkeresésben rögzítette, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata elkésett. A Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Megyei Elnöksége (a továbbiakban: Kamara) helyi földbizottsági feladatkörében eljárva 2016. június 17-én adta ki állásfoglalását, amelyben a szerző félre vonatkozóan támogatta a szerződés jóváhagyását. 
[5]	Az alperes a 2016. augusztus 15-én kelt 574577/5/2016. számú határozatában a perbeli adásvételi szerződést jóváhagyta. Az indokolás szerint valamennyi elővásárlásra jogosult csak a hirdetményi közlési időtartama alatt gyakorolhatja ezt a jogát, az iratokból megállapítható, hogy a felperes elfogadó nyilatkozata elkésett. A jegyző az elővásárlási jog gyakorlására irányadó eljárási szabályok nem sértette meg, így a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) 23. § (2) bekezdésében írt megtagadási ok nem áll fenn. A felperesi elfogadó nyilatkozat elkésettsége miatt a mezőgazdasági igazgatási szerv jogszerűen nem készített az elővásárlási jogosultak rangsoráról jegyzéket. 

	A kereseti kérelem

[6]	A felperes eljárási- és anyagi jogi jogszabálysértésekre hivatkozással keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát. 
Az elsőfokú ítélet
[7]	A közigazgatási és munkaügyi bíróság ítéletében a keresetet elutasította. Az indokolásban felhívta a Földforgalmi tv. 21. § (1)-(3), 23. § (2) bekezdéseit; a Földforgalmi tv.-nyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 17. § (2), (3) bekezdéseit; az elővásárlásra és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII.12.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 3. § (1), (2) bekezdéseit, a természet védelméről szóló 1996. évi LVI. törvény (a továbbiakban: Tvt.) 68. § (6) bekezdését; az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról kiadott 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 75. § (5) bekezdését, valamint a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 339. § (1) bekezdését. 
[8]	Álláspontja szerint az eladó Fétv. 17. § (2) bekezdésébe ütköző mulasztásának - nem küldte meg vagy nem adta át a felperesnek, mint az elővásárlási jog jogosultjának az adásvételi szerződés egy példányát - a mezőgazdasági igazgatási szerv tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés hatósági jóváhagyására irányuló eljárásában nincs relevanciája, mert sem az Fétv., sem a Földforgalmi tv., sem a Rendelet nem határoz meg jogkövetkezményt, amellyel akár a jegyző, majd a mezőgazdasági igazgatási szerv szankcionálhatná a jogsértést. A Földforgalmi tv. nem tartalmaz az elővásárlásra jogosultak közvetlen értesítését igazoló dokumentum csatolására vonatkozó kötelező előírást. Az eladót terhelő közvetlen közlési kötelezettség megsértése a per tárgyát képező eljárásban lex imperfecta, azaz jogkövetkezmény nélküli kötelező rendelkezés.
[9]	Az elsőfokú bíróság szerint az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jogszabályok megsértése nem jogkövetkezmény nélküli, mivel az ily módon kötött szerződés az elővásárlásra jogosult irányába relatíve hatálytalan, amelynek megállapítására polgári perben van lehetőség. 
[10]	A Kamara törvényen alapuló elővásárlásra jogosultak esetén is jogosult és köteles a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésére állásfoglalását adni.

	A másodfokú ítélet 

[11]	A felperes fellebbezése folytán eljárt törvényszék jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta, annak jogkövetkeztetésével egyetértett. Osztotta a közigazgatási és munkaügyi bíróságnak az Fétv. 17. § (2) bekezdésén és a Földforgalmi tv. 21. § (1), (3) bekezdésén alapuló állásfoglalását, amely szerint a felperes, mint törvényen alapuló elővásárlási jog jogosultja csak a Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésében meghatározott 60 napos határidőben gyakorolhatja elővásárlási jogát. E határidő tekintetében az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül joghatályosnak. 
[12]	Alaptalannak tartotta a felperes azon érvelését, hogy a Tvt. 68. § (6) bekezdésén alapuló elővásárlási joga azt eredményezi, hogy annak megsértését valamennyi közigazgatási szervnek, illetve az alperesnek is vizsgálnia kell a szerződés jóváhagyása során. Ezzel szemben a Földforgalmi tv. 23. és 27. §-ai rögzítik, hogy a mezőgazdasági igazgatási szervnek mit kell megvizsgálnia, azonban ezek között ilyen tartalmú előírás nincs. Nem sértett jogszabályt az alperes akkor, amikor nem vizsgálta, hogy a felperes milyen okból nem élt elővásárlási jogával.
[13]	A törvényszék az elsőfokú ítélet indokolásából mellőzte annak 7. oldal negyedik bekezdését, mert az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos eljárás nem képezi a per tárgyát. Ugyanakkor a Földforgalmi tv. és az Fétv. egyértelműen rögzítik a törvényen alapuló elővásárlási jog gyakorlásának idejét, valamint azt is, hogy melyik időpont tekinthető joghatályos közlésnek. 
[14]	A másodfokú bíróság rámutatott, hogy a fentiek nem jelentik azt, hogy a felperes elővásárlási joga megsértésével kapcsolatos igényét egyéb peres úton ne érvényesíthetné.

	A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[15]	A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak az alperesi határozatra is kiterjedő hatályon kívül helyezése és az alperes új eljárásra kötelezése iránt.
[16]	Kifejtette, vele, mint elővásárlási jogosulttal a jogosultsága gyakorlására vonatkozó felhívást az Fétv. 17. § (2) bekezdésében foglalt határidőben nem közölték, így az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő nem nyílt meg; az egész eljárás jogszabálysértő. Az el sem kezdődött határidő esetében az elkésettség fogalmilag kizárt. Az Fétv. 17. § (3) bekezdésének idézése nem azt jelenti, hogy a más törvényen alapuló elővásárlásra közlés nélkül is ugyanaz a határidő vonatkozik, mint a kifüggesztéssel közölt elővásárlási felhívás alapján az elővásárlási jogosultakra, hanem azt, hogy a felperesnek legalább 60-8=52 napja volt a nyilatkozattételre. Ez abból fakad, hogy az Fétv. szerint a szerződést 8 napon belül kifüggesztésre is megküldik a felek és az közlésre kerül a törvényen alapuló elővásárlási jogosulttal is.
[17]	Az adásvétel tárgyára figyelemmel a legáltalánosabb szabály a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), ehhez képest speciális az Inytv., majd a földforgalomról szóló jogszabályok összessége, végül a legspeciálisabb a Tvt. Az eljárt bíróságok tévedtek, amikor a termőföldre vonatkozó szabályokat tekintették speciálisnak, a többi jogszabályt pedig általánosnak. Azonban a per tárgya olyan termőföld, amely védett természeti terület, ebben a körben elsődlegesen a Tvt. 68. §-a az irányadó. 
[18]	Az igazgatási szerv jogsértően küldte meg állásfoglalásra a Kamarának a szerződést, a Kamara a Magyar Állam természetvédelmi vásárlását nem akadályozhatja meg, erre nincs hatásköre. A másodfokú ítélet az elsőfokú ítélet jogi álláspontjához hasonlóan mellőzi az egyes jogszabályok egymáshoz való viszonyát a speciális-általános kérdéskörben, a bíróságok általános jogszabályokból vezetik le okfejtésüket. 
[19]	Az ítélet sérti a Földforgalmi tv., az Fétv. és a Tvt. elsőfokú ítéletben felhívott rendelkezéseit.
[20]	Az eljárt bíróságok jogszerűtlenül rögzítették, hogy lehetőség állt fenn a felperes elővásárlási joga megsértésével kapcsolatos igényének polgári peres úton történő érvényesítésére. Ezzel szemben több olyan döntés született polgári ügyekben, amennyiben közigazgatási határozat született arról, hogy ki az eladó és ki a vevő, kik között hatályos az adott szerződés, úgy az ügyben a polgári bíróságnak nincs hatásköre. 
[21]	A felperes csatolta a Heves Megyei Kormányhivatal olyan tartalmú határozatát, ami szerint a Földforgalmi tv. 30. § (1) bekezdés a) pontja értelmében nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása az állami tulajdonszerzéshez, így a kifüggesztési eljárás utólag értelmetlen és szükségtelen.
[22]	Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta, mert az nem jogszabálysértő. Kifejtette, hogy az eljárt bíróságok a tényállást megfelelően felderítették és az alkalmazandó jogszabályokat helyesen értelmezték.

A Kúria döntése és jogi indokai

[23]	A felülvizsgálati kérelem alapos.
[24]	A Pp. 275. § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálható felül.
[25]	A Kúria álláspontja szerint a törvényszék a pontosan és törvényesen megállapított tényállásból helytelen jogi következtetésre jutott.
[26]	A Tvt. 68. § (6) bekezdése értelmében védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg, amelyet az igazgatóság - más jogosultakat megelőzően - jogosult gyakorolni. Helyi jelentőségi védett természeti terület esetében - sorrendben az igazgatóságot követően - a települési önkormányzatot is megilleti az elővásárlási jog. 
[27]	A Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdése szerint a föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak - a felek aláírásától számított 8 napon belül - közölnie kell a törvényen, valamint más törvényen, illetve a megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Az adás-vételi szerződést - az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározottak szerint - az elővásárlási jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adás-vételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlási jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. A 21. § (3) bekezdése rögzíti, a közlés kezdő napja az adás-vételi szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adás-vételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. 
[28]	A Földforgalmi tv. 23. § első mondata alapján a mezőgazdasági igazgatási szerv a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adás-vételi szerződést és az elfogadó jognyilatkozatot először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfeleléségi szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A 23. § második mondatához kapcsolódó a)-c) pontok megjelölik azon okokat, amikor a mezőgazdasági igazgatási szervnek az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megtagadásáról kell döntenie.
A 23. § (2) bekezdése rögzíti, a mezőgazdasági igazgatási szerv - az (1) bekezdésben foglaltakon túl - az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adás-vételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról akkor is, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését. 
[29]	A Földforgalmi tv. 21. §-ához kapcsolódóan az Fétv. 17. § (2) bekezdése kimondja, más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog esetén az eladónak a hirdetményi úton történő közlés mellett a Földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdése szerinti, az adás-vételi szerződés közvetlen közlésére vonatkozó kötelezettsége teljesítése érdekében az adás-vételi szerződésnek a nem biztonsági okmányon szerkesztett példányát a más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja részére postai úton kell megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia. E bekezdés szerinti közlésnek a Földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdésében meghatározott határidőn belül kell megtörténnie.
[30]	A 17. § (3) bekezdése értelmében a (2) bekezdésben meghatározott esetben is a joghatályos közlésnek az adás-vételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül, a más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogát a Földforgalmi törvény 21. § (3) bekezdésében meghatározott határidőn belül gyakorolhatja. 
[31]	Az adás-vételi szerződéssel érintett ingatlan a Kesznyéteni Tájvédelmi Körzet része, így a Tvt. 68. § (6) bekezdésének hatálya alá tartozik, az államot jogszabályon alapuló elővásárlási jog illeti meg, amelyet a felperes jogosult gyakorolni. A Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésére és az Fétv. 17. § (2) bekezdésére alapítottan a perbeli ingatlan tulajdonosa köteles lett volna a felperesnek, mint az opciós jog jogosultjának az adás-vételi szerződést megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia a szerződés aláírástól számított 8 napon belül, ennek a kötelezettségének azonban nem tett eleget. 
[32]	A szerződés a Földforgalmi tv. 21. § (1) és (2) bekezdésének megfelelően hirdetményi úton közlésre került a vonatkozó eljárási szabályok betartásával. 
[33]	A Kúria álláspontja szerint a jogvita eldöntése körében meghatározó jelentőséggel bír az Fétv. 17. §  (3) bekezdésének értelmezése. 
A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a törvényalkotó az Fétv. 17. § (3) bekezdésének meghozatalakor a törvényes eljárás elvéből kiindulva azt feltételezte, hogy a jogviszony szereplői eleget tesznek jogszabályi kötelezettségeiknek, vagyis egyfelől a tulajdonos az adás-vételi szerződést közli az elővásárlásra jogosulttal, másfelől a szerződés hirdetményi úton is közlésre kerül. Ezért hozta azt a szabályt, hogy joghatályos közlésnek a hirdetményi úton történő közlés minősül, aminek időpontja egyértelműen megállapítható. Azonban abban az esetben, amikor a tulajdonos gondatlanságból vagy szándékosan megsérti az elővásárlásra jogosult fel fennálló közlési kötelezettségét, akkor nem alkalmazható az Fétv. 17. § (3) bekezdése, mert ez egyértelműen ellentétben állna a Földforgalmi törvény és az Fétv. céljával és vonatkozó konkrét rendelkezéseivel is.
[34]	A Kúria jelen ügyben eljáró tanácsa mindenben egyetért a Kúria Kfv.II.37.220/2017/8. számú ítéletében foglaltakkal - BH 2018/12/K22. -, az abban írtaktól nem kíván eltérni.
E szerint egyértelmű, hogy a Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésében és az Fétv. 17. § (2) bekezdésében foglalt kötelező előírás - az elővásárlásra jogosulttal történő közlés - sérült, amely nem maradhat következmény nélkül. Az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályokat a tulajdonos nem tartotta be, ez a tény a jegyző által megküldött okiratokból pontosan megállapítható, így a mezőgazdasági igazgatási szerv jogszerűtlen döntést hozott, amikor az adás-vételi szerződést jóváhagyta. (Földforgalmi tv. 23. (2) bekezdés).
[35]	A Kúria megítélése szerint a fentiekkel ellenkező jogértelmezés esetén az elővásárlási jog jogosultja nem tudná érvényesíteni ezen jogát, az adás-vételi szerződésben résztvevő felek kijátszhatnák az opciós jogot, ami a jogbiztonság sérelmével járna.
[36]	Jelen esetben, mivel az állam által védendő és érvényesítendő természetvédelmi érdekek merülnek fel, ezért össztársadalmi érdek az államot megillető elővásárlási jog törvényes gyakorlásának biztosítása.
[37]	A fentiekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdését alkalmazva hatályon kívül helyezte, az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és az alperes határozatát hatályon kívül helyezte az alperest új eljárásra kötelezése mellett.
[38]	Az új eljárás során az alperes köteles határidőben érkezettnek tekinteni a felperes elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozatát és annak megfelelő döntést szükséges hoznia. 

	A döntés elvi tartalma 

[39]	Amennyiben az elővásárlási jog jogosultja részére a tulajdonos nem küldi meg vagy adja át az adás-vételi szerződést, úgy nem alkalmazható az Fétv. 17. § (3) bekezdésében írt szabály, mert az ellentétes lenne a Földforgalmi tv. és az Fétv. céljával és vonatkozó rendelkezéseivel.
Záró rész
[40]	A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (2) bekezdése alapján tárgyaláson bírálta el. 
[41]	A pervesztes alperes köteles a felperes részére a Pp. 78. § (1) bekezdésére figyelemmel együttes elsőfokú, fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget megfizetni.
[42]	Az alperes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 5. § (1) bekezdés c) pontja szerint személyes illetékmentes, ezért a feljegyzett kereseti, fellebbezési és felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 14. §-a alapján.
[43]	Az ítélettel szembeni felülvizsgálatot a Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja zárja ki.
Budapest, 2019. október 16.
Dr. Sperka Kálmán s.k. a tanács elnöke, Dr. Sugár Tamás s.k. előadó bíró, Dr. Vitál-Eigner Beáta s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:
tisztviselő