A Kúria
mint felülvizsgálati bíróság
ítélete
Az ügy száma: Kfv.VI.37.116/2019/9.
A tanács tagjai: Dr. Sperka Kálmán a tanács elnöke, Dr. Sugár Tamás előadó bíró, Dr. Vitál-Eigner Beáta bíró
	
A felperes: Dr. felperes neve 
	
A felperes képviselője: ... Ügyvédi Iroda 
	
Az alperes: alperes neve 
	
Az alperes képviselője: Dr. ... kamarai jogtanácsos

Az alperesi beavatkozó: Alperesi beavatkozó  - személyesen eljáró
		
A per tárgya: földforgalmi ügyben hozott közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálata

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: az alperes
	
Az elsőfokú bíróság neve, határozatának kelte és száma: Nyíregyházi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság 2018. február 20-án kelt 15.K.27.517/2017/8. számú ítélete

A másodfokú bíróság neve, határozatának kelte és száma: Fővárosi Törvényszék 2018. október 17-én kelt 1.Kf.650.171/2018/4. számú ítélete 
Rendelkező rész	
A Kúria a Fővárosi Törvényszék 1.Kf.650.171/2018/4. számú ítéletét hatályában fenntartja.
Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 30.000.- (harmincezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.
A felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.
Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.
Indokolás
A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás
[1]	A perben nem álló ... eladó és az alperesi beavatkozó (a továbbiakban: beavatkozó), mint vevő 2017. július 20-án adásvételi szerződést kötöttek a Barabás ... hrsz.-ú „szőlő, legelő" művelési ágú ingatlan 3019/4694-ed tulajdoni hányadára 1.150.000.- forint vételáron. A szerződés 8. pontjában rögzítésre került, hogy az ingatlan védett terület. A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Tvt.) 68. § (6) bekezdése értelmében a védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg, amelyet az igazgatóság - más jogosultakat megelőzően - jogosult gyakorolni. 
Az adásvételi szerződés kifüggesztésének időtartama alatt a felperes elfogadó nyilatkozatot tett. 
Az alperes 2017. október 10-én elkészítette az elővásárlásra jogosultak jegyzékét, amelyben az elővásárlási jog gyakorlása körében első helyre a beavatkozót, míg második helyre a felperest tette. 
[2]	A Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara Megyei Elnöksége a 2017. október 26-án hozott állásfoglalásában mind a felperessel, mind a beavatkozóval támogatta az adásvételi szerződés jóváhagyását. 
[3]	Az alperes a 2017. november 13-án hozott 575 089/6/2017. ügyiratszámú határozatában a perbeli adásvételi szerződést a beavatkozóval hagyta jóvá. Az indokolás szerint a hatóság a vevő által megjelölt a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.) szerinti elővásárlási jogalapot a hatóság nem vizsgálta, mert a hegyközségekről szóló 2012. évi CCXIX. törvény (a továbbiakban: Hktv.) 20/A. § (1) bekezdés b) pontjában megjelölt és igazolt elővásárlási jogalap a földet használó földművest követően minden más elővásárlási jogosultat megelőz. A jegyző által megküldött iratanyag alapján az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok nem sérültek, a szerződés megtagadásának esetei nem állnak fenn. 
	A kereseti kérelem
[4]	A felperes keresettel támadta az alperes határozatát kérve annak bírósági felülvizsgálatát. Előadta, a vevőnek a szerződés aláírásától számított 8 napon belül az adásvételi szerződés egy-egy példányát meg kellett volna küldeni a Tvt. és a Hktv. szerint elővásárlásra jogosult személyek részére. Az alperesi határozat nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy az alperes eljárása során vizsgálta volna az elővásárlási jogosultak megfelelő felhívását. Amennyiben az elővásárlásra vonatkozó szabályok megsértésre kerültek, úgy az alperesnek a szerződés megtagadásáról kellett volna dönteni a Földforgalmi tv. 21. § (1) és 23. § (2) bekezdésére figyelemmel. 
Az elsőfokú ítélet
[5]	A közigazgatási és munkaügyi bíróság ítéletében a keresetet elutasította. Az indokolás szerint a felperes hivatkozásával szemben nem a vevőnek, hanem az eladónak kell a Földforgalmi tv.-rel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 17. § (2) bekezdésében meghatározott módon és határidőben közölnie az adásvételi szerződést a más törvényben vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Ugyanakkor az Fétv. 17. § (3) bekezdése szerint joghatályos közlésnek az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése minősül, a más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogát a Földforgalmi tv. 21. § (3) bekezdésében meghatározott határidőn belül gyakorolhatja.
[6]	Az elsőfokú bíróság szerint sem a Földforgalmi tv., sem az Fétv., sem egyéb törvény nem fűz szankciót ahhoz, ha az eladó elmulasztja az Fétv. 17. § (2) bekezdése szerinti kötelezettségét, vagyis az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyására irányuló eljárásban a Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésében rögzített eladói kötelezettség lex imperfecta. A hatósági jóváhagyásra irányuló eljárásban a fentiek szerint nincs jogkövetkezménye annak, ha az eladó elmulasztotta értesíteni a más törvényen alapuló elővásárlásra jogosultakat. 

A másodfokú ítélet

[7]	A felperes fellebbezését elbíráló törvényszék jogerős ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárásra kötelezte. 
[8]	Kifejtette, a perben nem volt vitatott az a tény, hogy az adásvételi szerződéssel érintett ingatlan természetvédelmi terület, illetve vegyes művelési ágú, egyebek mellett szőlő. Így a Tvt. alapján az illetékes nemzeti park igazgatóságot, a Hktv. szerint pedig a hegyközség tagjait jogszabályon alapuló elővásárlási jog illeti meg. E mellett a felek nem vitatták, hogy az eladó a fenti elővásárlási jogosultakat a szerződéskötésről nem tájékoztatta. 
[9]	A törvényszék nem értett egyet az elsőfokú bíróság azon megállapításával, hogy az elővásárlási jogosultak fenti értesítésére vonatkozó kötelezettség elmulasztását a Földforgalmi tv. nem szankcionálja. Ugyanis annak 23. § (2) bekezdése szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv az okirat beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adás-vételi szerződés jóváhagyásának megtagadásáról akkor is, ha jegyző által megküldött okiratok alapján feltárja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését. Utóbbi szabály megtartása akkor lenne megállapítható, ha a jegyző által felterjesztett iratok között szerepelne a más jogszabályon alapuló elővásárlási jogosultak szerződésről való tájékoztatását alátámasztó irat. Ennek hiányában a jogszabálysértés abban áll, hogy a közlést igazoló postai feladóvevény, vagy a személyes átvételt bizonyító okirat hiányában nem lehet azt megállapítani, hogy a Tvt. és a Hktv. alapján elővásárlási joggal rendelkező szerződéskötésről való tájékoztatása megtörtént-e. E miatt a szerződés hatósági jóváhagyásának a Földforgalmi tv. 23. § (2) bekezdésében foglaltakra tekintettel nem volt helye. 
[10]	A megismételt eljárásra a másodfokú bíróság előírta, hogy az alperesnek a Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésében és az Fétv. 17. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően kell vizsgálnia azt, hogy az elővásárlási joggal rendelkezők szerződéskötésről való értesítése megtörtént-e, a vizsgálat következményeit pedig a Földforgalmi tv. 23. § (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően kell levonnia. 
	A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem
[11]	A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása iránt. 
[12]	 Hangsúlyozta, nem vitatott, hogy az eladónak az adás-vétel szerződés egy példányát a szerződés aláírását követő 8 napon belül meg kellett volna küldenie a Tvt.-n és a Hktv.-n alapuló elővásárlásra jogosultak számára. Az eladó mulasztásának azonban nincs relevanciája, mert sem az Fétv., sem a Földforgalmi tv., sem az elővásárlásra és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII.12.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) nem tartalmaz jogkövetkezményt, amellyel akár a jegyző vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv szankcionálhatná a mulasztást. Nincs olyan jogszabályhely, amely kimondaná, hogy az eladónak a más törvényen alapuló elővásárlási jogosultak felé tett megkeresését akár a jegyzőnek, akár az alperesnek be kellene nyújtania. A más törvényen alapuló elővásárlási jogosultak megkeresésének iratanyagát a mezőgazdasági igazgatási szerv nem vizsgálja, magáról a megkeresésről információval nem rendelkezik. Amennyiben a jogalkotó célja az lett volna, hogy a más jogszabályon vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jogosultak felé közvetlen közlés meglétét is vizsgálja, ezt jogszabályba kellett volna foglalnia. A jegyző eljárási hibát nem vétett, így a Földforgalmi tv. 23. § (2) bekezdésében meghatározott megtagadási ok nem áll fenn. 
[13]	A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta.
[14]	A beavatkozó egyetértett a felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal.
A Kúria döntése és jogi indokai
[15]	A felülvizsgálati kérelem alaptalan.
[16]	A polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 275. § (1) és (2) bekezdésére figyelemmel a felülvizsgálati eljárásban bizonyítás felvételének nincs helye, a Kúria a felülvizsgálati kérelem elbírálása során a rendelkezésre álló iratok alapján dönt. A jogerős ítélet csak a felülvizsgálati kérelem és a csatlakozó felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálható felül.
[17]	A Kúria álláspontja szerint a törvényszék a pontosan és törvényesen megállapított tényállásból helyes jogi következtetésre jutott. 
[18]	A Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdése szerint a föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak - a felek aláírásától számított 8 napon belül - közölnie kell e törvényen, valamint más törvényen, illetve a megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. Az adás-vételi szerződést az elővásárlási jogosultakkal a föld fekvése szerinti illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adás-vételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlási jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. A 21. § (3) bekezdés rögzíti, a közlés kezdő napja az adás-vételi szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adás-vételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. 
[19]	A Földforgalmi tv. 23. § (2) bekezdése értelmében a mezőgazdasági igazgatási szerv - az (1) bekezdésben foglaltakon túl - az okiratot beérkezéstől számított 15 napon belül döntést hoz az adás-vételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról akkor is, ha a jegyző által megküldött okiratok alapján megállapítja az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárási szabályok megsértését. 
[20]	Az Fétv. 17. § (2) bekezdése kimondja, más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog esetében az eladónak a hirdetményi úton történő közlés mellett a Földforgalmi törvény 21. § (1) bekezdése szerinti, az adás-vételi szerződés közvetlen kötésére vonatkozó kötelezettsége teljesítése érdekében az adás-vételi szerződésnek a nem biztonsági okmányon szerkesztett példányát a más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja részére postai úton kell megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia. 
[21]	A 17. § (3) bekezdése értelmében a (2) bekezdésben meghatározott esetben is a joghatályos közlésnek az adás-vételi szerződés hirdetmény úton történő közlése minősül, a más törvényen, illetve megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogát a Földforgalmi törvény 21. § (3) bekezdésében meghatározott határidőn belül gyakorolhatja. 
[22]	A felek és a beavatkozó által nem vitatottan az adás-vételi szerződéssel érintett ingatlan vonatkozásában a Tvt. alapján az illetékes nemzeti park igazgatóságot, míg a Hktv. szerint a hegyközség tagjait jogszabályon alapuló elővásárlási jog illeti meg. A Földforgalmi tv. 21. § (1) bekezdésére és az Fétv. 17. § (2) bekezdésére alapítottan a perbeli ingatlan tulajdonosa köteles lett volna az opciós jog jogosultjainak az adás-vételi szerződést megküldenie vagy az átvétel igazolása mellett személyesen átadnia a szerződés aláírásától számított 8 napon belül, ennek a kötelezettségének azonban nem tett eleget. 
[23]	A Kúria álláspontja szerint a jogvita eldöntése körében meghatározó jelentőséggel bír az Fétv. 17. § (3) bekezdésének értelmezése. 
[24]	A felülvizsgálati bíróság hangsúlyozza, a törvényalkotó az Fétv. 17. § (3) bekezdésének megalkotásakor a törvényes eljárás elvéből kiindulva azt feltételezte, hogy a jogviszony szereplői eleget tesznek jogszabályi kötelezettségeiknek, vagyis egyfelől a tulajdonos az adás-vételi szerződést közli az elővásárlásra jogosultakkal, másfelől a szerződés hirdetményi úton is közlésre kerül. Ezért hozta azt a szabályt, hogy joghatályos közlésnek a hirdetményi úton történő közlés minősül, aminek időpontja egyértelműen megállapítható. Azonban abban az esetben, amikor tulajdonos gondatlanságból vagy szándékosan megsérti az elővásárlásra jogosult felé fennálló közlési kötelezettségét, akkor nem alkalmazható az Fétv. 17. § (3) bekezdése, mert az egyértelműen ellentétben állna a Földforgalmi tv. és az Fétv. céljával, valamint vonatkozó konkrét rendelkezéseivel is. 
[25]	A perbeli esetben egyértelmű, hogy az elővásárlási jogosultakkal történő közlést tartalmazó törvényi előírások sérültek, amely nem maradhat következmény nélkül. Az elővásárlási jog gyakorlására irányadó eljárási szabályokat a tulajdonos nem tartotta be, ez a tény a jegyző által megküldött okiratokból pontosan megállapítható, így a mezőgazdasági igazgatási szerv jogszerűtlen döntést hozott, amikor az adás-vételi szerződést jóváhagyta (Földforgalmi tv. 23. § (2) bekezdés).
[26]	A Kúria megítélése szerint a fentiekkel ellentétes jogértelmezés esetén az elővásárlási jog jogosultjai nem tudnák érvényesíteni ezen jogukat, az adás-vételi szerződésben résztvevő felek kijátszhatnák az opciós jogot, ami a jogbiztonság sérelmével járna. 
[27]	A Kúria jelen ügyben eljáró tanácsa mindenben egyetért a Kúria Kfv.II.37.220/2017/8. számú és Kfv.VI.37.676/2018/7. számú ítéleteiben foglaltakkal, az azokban írtaktól nem kíván eltérni.
[28]	A fentiekre tekintettel a Kúria a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (3) bekezdését alkalmazva hatályában fenntartotta. 
Az döntés elvi tartalma
[29]	Az elővásárlási jog jogosultjai részére a tulajdonosnak meg kell küldenie vagy át kell adnia az adás-vételi szerződést.
Záró rész
[30]	A Kúria a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. § (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.
[31]	A pervesztes alperes köteles a felperes részére a Pp. 78. § (1) bekezdésére figyelemmel felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére.
[32]	Az alperes az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 5. § (1) bekezdés c) pontja szerint személyes illetékmentes, ezért a feljegyzett felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli a költségmentesség alkalmazásáról szóló 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 14. §-a alapján.
[33]	Az ítélettel szembeni felülvizsgálatot a Pp. 271. § (1) bekezdés e) pontja zárja ki.
Budapest, 2020. február 12.
Dr. Sperka Kálmán s.k. a tanács elnöke, Dr. Sugár Tamás s.k. előadó bíró, Dr. Vitál-Eigner Beáta s.k. bíró
A kiadmány hiteléül:
tisztviselő