Pfv.VI.21 708/2008/8.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Németh Szilárd ügyvéd által képviselt felperesnek a személyesen eljáró I.r., a dr. Jávor Ervin ügyvéd által képviselt II.r., a Horváth Péter Pál Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Horváth Péter Pál ügyvéd által képviselt III.r., valamint a Mezei Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Mezei Julianna ügyvéd által képviselt IV.r. alperes ellen szerződés érvénytelenségének a megállapítása iránt a Fővárosi Bíróságnál 7.OP.20 144/2006. szám alatt megindított és másodfokon a Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20 101/2008/4. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen a III.-IV.r. alperesek részéről előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán a 2009. február 10-én tartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő
í t é l e t e t : 
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és a Fővárosi Bíróság 7.OP.20 144/2006/35. számú ítéletét - a perköltségre vonatkozó rendelkezés kivételével - helybenhagyja.
Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a III.r. és a IV.r. alpereseknek 400 000 - 400 000 (négyszázezer - négyszázezer) forint együttes első, másodfokú, valamint felülvizsgálati eljárási költséget.
Kötelezi továbbá a felperest, hogy külön felhívásra fizessen meg az államnak 480 000 (négyszáznyolcvanezer) forint fellebbezési és 480 000 (négyszáznyolcvanezer) forint felülvizsgálati illetéket.
I n d o k o l á s : 
A perbeli ingatlan az I.r. alperes tulajdonát képezte. Az I.r. alperes, mint eladó a felperessel, mint vevővel 1994. november 11-én adásvételi szerződést kötött. A szerződés 7. pontja értelmében a vevő holtig tartó haszonélvezeti jogot biztosít édesanyja javára. A szerződést a felperes és az alperes aláírta, a haszonélvező azonban nem. A felperes édesanyja időközben elhunyt. A szerződésben foglaltak alapján a felperes a vételárat kifizette és az ingatlan birtokába lépett. A felperes a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló kérelmet 1999. június 3-án benyújtotta az illetékes földhivatalhoz, amely a bejegyzési kérelem alaki hiányosságai miatt a kérelmet jogerősen elutasította.
A felperes testvére 2001. december 18-án felkereste az I.r. alperest azzal, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzése érdekében szükséges a bemutatott iratok aláírása. Az I.r. alperes erre tekintettel a felperes testvére által hozott iratokat aláírta. Ezek az I.r. alperes, mint eladó és a II.r. alperes, mint vevő közötti adásvételi szerződést tartalmazták a perbeli ingatlanra vonatkozóan 8 000 000 forint vételár ellenében. A II.r. alperes a szerződést személyesen nem írta alá, vételárat az I.r. alperesnek nem fizetett. A II.r. alperes tulajdonjogát 2003. március 19-én bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. A szerződéskötés időszakában a felperes testvére a II.r. alperes élettársa volt.
A II.r. alperes a perbeli ingatlant megterhelte. A tehermentesítéshez megfelelő anyagi eszközökkel nem rendelkezett, erre tekintettel 2005. február 1-jén, mint eladó adásvételi szerződést kötött a III.r. alperessel, mint vevővel, amelyben az ingatlan vételárát 15 000 000 forintban állapították meg. Ebből került sor az ingatlant terhelő jelzálogból és végrehajtási jogból eredő tartozások kiegyenlítésére, a különbözet a II.r. alperestől a felperes testvéréhez került. A III.r. alperes tulajdonjogát 2005. június 30-án jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlan birtokában 2005. augusztus végéig a felperes volt. A III.r. alperes a II.r. alperes ellen a lakás kiürítése iránt végrehajtási eljárást kezdeményezett, ennek eredményeképpen a felperes az ingatlant elhagyta.
A III.r. alperes, mint eladó 2006. január 13-án a IV.r. alperesnek értékesítette a perbeli ingatlant 16 000 000 forint vételár ellenében. Figyelemmel arra, hogy a perindítás tényét a földhivatal 2006. április 14-én feljegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, a IV.r. alperes tulajdonjogát vétel jogcímén a per kimenetelétől függő hatállyal jegyezték be. A III. és IV.r. alperesi cégek főtevékenysége az ingatlanforgalmazás.
A felperes keresetében a Ptk. 234. §-a alapján kérte, hogy a bíróság állapítsa meg a perbeli ingatlanra vonatkozóan az I.-II.r. alperesek, a II.-III.r., valamint a III.-IV.r. alperesek között létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségét és a Ptk. 117. § (4) bekezdése alapján rendelje el a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését haszonélvezeti jog alapítása nélkül. A felperes álláspontja szerint érvényes adásvételi szerződéssel rendelkezik, ugyanakkor az I.-II.r. alperesek között nem jött létre szerződés. A II.-III.r. alperesek közötti szerződés azért semmis, mert a III.r. alperes olyan személytől szerzett tulajdonjogot, aki a tulajdonjogát semmis szerződésre alapította, emellett a III.r. alperes rosszhiszeműen járt el. A felperes szerint a III.-IV.r. alperesek közötti jogügylet a III.r. alperes részéről ugyancsak rosszhiszemű volt, mert ezt az ügyletet a bíróság elől eltitkolta. A IV.r. alperes ingatlan-nyilvántartási bejegyzése függő hatályú, tehát a III.r. alperes tulajdonjogára vonatkozó szerződés semmissége esetén a IV.r. alperes tulajdonszerzésére sem kerülhet sor.
Az I.r. alperes ellenkérelmében a kereset teljesítését nem ellenezte, a II.-III.-IV.r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperes tulajdonjoga nem került az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre, így igénye kötelmi jellegű, amely az általános elévülési időn belül évül el, az elévülés megtörtént. Az alperesek utaltak arra is, hogy a felperes szerződése érvénytelen, alaki és tartalmi hibákban szenved. A III.r. alperes előadta, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be is jegyeztek, így a felperes vele szemben már igényt nem érvényesíthet.
Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Megállapította, hogy a felperes igénye az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására az I.r. alperessel szemben valóban kötelmi jogi jellegű, ezért elévülhet. Ugyanakkor az ingatlan felperes által történt folyamatos birtoklása, használata, a terheinek viselése az elévülés megszakadását eredményezte. Ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva az ingatlan birtokát vissza nem követeli. A fentiekre tekintettel a bíróságnak az volt a jogi álláspontja, hogy a felperes a keresetét az elévülési határidőn belül előterjesztette.
Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint a felperes és az I.r. alperes között létrejött adásvételi szerződés érvényesnek és írásba foglaltnak tekintendő az ingatlanátruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés értelmében. Nincs jelentősége annak, hogy a haszonélvező a szerződést nem írta alá, ugyanis a bíróság haszonélvezet alapítása nélkül is megállapíthatja a szerződés érvényességét. Az ítélet szerint, amikor az I.r. alperes a felperes testvére által hozott iratokat aláírta, a Ptk. 117. § (4) bekezdése szerinti többszöri eladás történt, ennek alapján az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését az követelheti, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A perbeli ingatlan birtokába elsőként jóhiszeműen a felperes lépett. Ugyanakkor az I.-II.r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés a bizonyítási eljárás adatai alapján érvénytelennek minősül, mert az I.r. alperest megtévesztették, a II.r. alperes nyilatkozatából pedig megállapítható volt, hogy részéről a szerződéskötési akarat hiányzott.
A bíróság álláspontja szerint a kereset helyt foghat a III.r. alperessel szemben is, ugyanis a III.r. alperest ifj. M. L., a felperes testvére mutatta be vevőként a II.r. alperesnek, így a III.r. alperes tudomást szerzett arról, hogy az ingatlan hogyan került a II.r. alperes tulajdonába, tehát a III.r. alperes nem volt jóhiszemű. Figyelemmel arra, hogy nem tulajdonostól szerezte a tulajdonjogot, a felperes igénye a III.r. alperessel szemben az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzése ellenére megalapozott. A bíróság a felperes keresetét mindezek ellenére elutasította, mert alaposnak találta a IV.r. alperes hivatkozását a Ptk. 118. § (1) bekezdésében foglaltakra.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és kötelezte az alpereseket tűrjék, hogy a perbeli ingatlanra a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát a IV.r. alperes 1/1 arányban bejegyzett tulajdonjoga egyidejű törlése mellett az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Megkeresni rendelte a földhivatalt, hogy a fenti ingatlanra a IV.r. alperes 1/1 arányú tulajdonjogát a II.r. és a III.r. alperes közbülső jogszerzésére való utalás egyidejű törlésével törölje és a felperes 1/1 arányú tulajdonjogát jegyezze be.
A másodfokú bíróság egyetértett azzal, hogy a felperes kötelmi igénye nem évült el, ezt más érvekkel is alátámasztotta. Ugyanakkor a másodfokú bíróság álláspontja szerint nem kétszeri eladás történt, hanem két okiratban, de valójában csak egy jogügylet jött létre. A II.r. alperes tulajdonjogának bejegyzésére olyan okirat alapján került sor, amely mögött nem volt valódi jogügylet.
Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásával szemben a másodfokú bíróság kifejtette, hogy a III.-IV.r. alperesek rosszhiszemű voltának csak akkor volna jelentősége, ha a felperes törlési keresetet terjesztett volna elő. Az elsőfokú bíróság azonban nem törlési keresetként bírálta el az ügyet és az Inytv. 62. §-ának a/ - b/ - c/ pontjaiban meghatározott feltételek fennállásának hiányában törlési keresetnek nem is lett volna helye. Ebből viszont a másodfokú bíróság azt a következtetést vonta le, hogy az ott meghatározott keresetindítási határidőnek, illetve az Inytv.-ben meghatározott egyéb feltételeknek sincs a kereset elbírálására kihatása. A másodfokú bíróság szerint az Inytv. 5. § (3) bekezdése is irreleváns, a felperes ugyanis nem ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos, hanem adásvétel jogcímén van igénye. A felperes tehát kötelmi jogi igényt érvényesít. Az    Inytv.-nek nincs olyan, a Ptk-tól eltérő rendelkezése, amely az adásvételi szerződésből eredő tulajdonjog megszerzését megakadályozná. Erre tekintettel a felperes a III.r. alperessel szemben is alappal érvényesítheti igényét. A másodfokú bíróság szerint a IV.r. alperes alaptalanul hivatkozik arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát kereskedelmi forgalomban vásárolta meg. Emellett a függő hatályú bejegyzés miatt a felperesi kereset vele szemben is teljesíthető.
A jogerős ítélettel szemben a III.-IV.r. alperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. A III.r. alperes szerint az a körülmény, hogy az I.r. alperes nem hivatkozott elévülési kifogásra, nem akadályozza meg azt, hogy a többi alperes ilyen kifogást előterjeszthessen és ennek alapján a bíróság az elévülést megállapítsa. Figyelemmel arra, hogy mindkét bíróság jogi álláspontja szerint a felperes kötelmi jellegű követeléssel rendelkezik, a Ptk. 324. §-a alapján ez többszörösen elévült.
A III.r. alperes felülvizsgálati kérelme szerint az eljáró bíróságok túlterjeszkedtek a kereseti kérelmen, figyelemmel arra, hogy a felperes a többszöri eladási folyamatban résztvevők szerződései érvénytelenségének megállapítását kérte. Nem terjesztett elő azonban kereseti kérelmet az ingatlan-nyilvántartási követelményeknek formailag is megfelelő adásvételi szerződés létrehozására. A felperes bejegyzési kérelmét a földhivatal jogerős határozattal elutasította, ezt az állapotot - mert akkor ez számára kedvező volt - a felperes elfogadta. Ebből pedig az következik, hogy alaki hibás szerződéssel ingatlan-nyilvántartáson kívül sem keletkezett igénye az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogának a bejegyzésére. Ezzel szemben a III.r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban bízva, bejegyzett tulajdonostól és ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot. A III.r. alperes jóhiszemű volt. Ugyanakkor a felperes a II.r. alperes tulajdonszerzéséről 2002-ben már tudomással bírt, törlési keresetet nem terjesztett elő, ezzel a kialakult tulajdonjogi állapotot elfogadta. Keresettel csak 2006. január 12-én fordult a bírósághoz.
A IV.r. alperes tartalmát tekintve a III.r. alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelemben foglaltakat adta elő. Hivatkozott arra, hogy a bíróság nem vizsgálta a IV.r. alperes elévülési kifogását, nem alkalmazta az Inytv. 5. § (3) és (5) bekezdéseit és a Ptk. 118. §-át tévesen alkalmazta a Ptk. 117. §-át.
A felperes a tárgyaláson a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A III. és IV.r. alperes felülvizsgálati kérelme az alábbiak szerint megalapozott.
A felülvizsgálati kérelmekben foglaltakkal szemben a Legfelsőbb Bíróság egyetért az eljáró bíróságok által kifejtett azzal a jogi állásponttal, hogy a felperesnek kötelmi jogi igénye áll fenn, amely esetében az elévülés nem következett be. Ezt jogi álláspontot alátámasztják a Legfelsőbb Bíróság EBH.2004.1136. számú határozatában kifejtettek is. Helytálló az elsőfokú bíróság ítéleti megállapítása abban a kérdésben is, hogy az ügyben többszöri eladás történt és a Ptk. 117. § (4) bekezdése alapján a felperes volt az, aki elsőként jóhiszeműen birtokba lépett, így e rendelkezés alapján a felperes követelheti az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, kivéve abban az esetben, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.
A jelen ügyben mind a II.r. alperes, mind pedig a III.r. alperes tulajdonszerzésének ingatlan-nyilvántartási bejegyzése megtörtént. A II.r. alperes esetében az eljáró bíróságok jogszerűen jutottak arra az álláspontra, hogy a II.r. alperes érvénytelen szerződésre alapítottan szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát. Ugyanakkor a III.r. alperes esetében az elsőfokú bíróság helyesen jutott arra a következtetésre, hogy a III.r. alperessel szemben a felperes tulajdoni igényt csak akkor támaszthat, ha bizonyítja, hogy a III.r. alperes rosszhiszemű volt. A III.r. alperes ugyanis a II.r. alperestől, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól ellenérték fejében szerezte meg a perbeli ingatlan tulajdonjogát. A tulajdonszerzését az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, így abban az esetben, ha a III.r. alperes eljárása jóhiszemű volt, tulajdonszerzése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1990. évi XCIII. törvény (Inytv.) 5. § (3) bekezdése alapján védelemben részesül. A másodfokú bíróság helytállóan utal arra, hogy a felperes esetében, aki nem volt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos, a törlési kereset indításának az Inytv. 62.    §-ában foglalt feltételei nem állnak fenn. Ez azonban nem jelentheti azt, hogy azt a személyt, aki az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be magát és így az általa kötött adásvételi szerződés alapján csak kötelmi jogi igénnyel rendelkezik, több jog illesse meg, mint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonost az ingatlan vevője általi eladás alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett további jogszerzővel szemben.
A kifejtettek alapján a jelen perben hangsúlyos jelentősége van annak, hogy megállapítható-e a III.r. alperes rosszhiszeműsége az ingatlan adásvételi szerződése megkötése körében. A III.r. alperes képviselője a peres eljárás során mindvégig következetesen tagadta, hogy rosszhiszeműen járt volna el. Személyes meghallgatása során hivatkozott arra, hogy amikor az ingatlant meg kívánta a cég számára vásárolni, akkor a II.r. alperes már három éve bejegyzett tulajdonos volt, az ingatlant jelzálogjog terhelte, így semmiféle kétsége nem volt atekintetben, hogy a II.r. alperes az ingatlan jogszerű tulajdonosa. A Legfelsőbb Bíróság életszerűnek találta a III.r. alperes védekezését figyelemmel arra, hogy a II.r. alperesnek, illetve amennyiben a közvetítő valóban a felperes testvére volt, a felperes testvérének nem állt érdekében az ingatlan megszerzése körülményeinek feltárása a III.r. alperes előtt, hiszen éppen az ingatlan értékesítésére törekedtek. Az elsőfokú bíróság nem hivatkozott ítéletében olyan tényre, amely a III.r. alperes rosszhiszeműségének megállapítását megalapozná. A III.r. alperes rosszhiszeműségét kizárólag a II.r. alperes által elmondottak alapján állapította meg, amely szerint a felperes testvére hozta a III.r. alperest vevőként. Ha ez így is történt volna, ebből a tényből a III.r. alperes rosszhiszeműsége nem következik.
A fentiekre tekintettel a felperes igénye a III.r. alperessel szemben nem teljesíthető, így a IV.r. alperes a III.r. alperessel, mint az ingatlan tulajdonosával kötött adásvételi szerződés alapján ugyancsak igényelheti az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését.
A kifejtettek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogszabálysértő másodfokú ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság érdemben helytálló ítéletét a perköltség kivételével és eltérő jogi indokolással a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján helybenhagyta.
A III.-IV.r. alperesek felülvizsgálati kérelme eredményes volt, erre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a felperest kötelezte a III.-IV.r. alperesek részére a jogi képviselőjük eljárásával felmerült együttes első, másodfokú, valamint felülvizsgálati eljárási költség megfizetésére a Pp. 270. § (1) bekezdése alapján alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése szerint. Ezt az összeget a Legfelsőbb Bíróság a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) - (5) és (7) bekezdése alapján állapította meg a jogi képviselőknek az ügyben kifejtett tevékenységével összhangban állóan.
A felperes illetékfeljegyzési jogban részesült, így a perveszteségére tekintettel köteles megfizetni külön felhívásra az államnak az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 74. § (3) bekezdése, valamint a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. § (1) bekezdése alapján az általa le nem rótt fellebbezési és felülvizsgálati illetéket.

Budapest, 2009. február 10.

. Wellmann György sk. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet sk. előadó bíró, dr. Rőth Pálné sk. bíró.